Οι τρεις διεθνώς αποδεκτές μέθοδοι αποτίμησης ξενοδοχείων για τον καθορισμό της εμπορικής τους αξίας (Market Value) είναι οι κάτωθι: Μέθοδος κεφαλαιοποίησης υπερπροσόδου, μέθοδος συγκριτικών συναλλαγών, μέθοδος αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης.
Η ΑΠΟΤΙΜΗΣΗ, ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ ΕΡΓΑΛΕΙΟ ΛΗΨΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΩΝ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ
νίκος κωνσταντινίδης
corporate advisory, bdo greece
Η επιλογή της πλέον κατάλληλης μεθόδου που εντέλει θα χρησιμοποιηθεί για το σκοπό της αποτίμησης1 είναι προϊόν εκτίμησης διαφορετικών παραγόντων, όπως οι ενδογενείς περιορισμοί της εκάστοτε μεθόδου, ο σκοπός της αποτίμησης, καθώς και οι ιδιαιτερότητες του ξενοδοχείου που αποτιμάται.
Μέθοδος κεφαλαιοποίησης υπερπροσόδου
Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης υπερπροσόδου βασίζεται στην αρχή ότι η αξία ενός ξενοδοχείου υποδεικνύεται από την καθαρή παρούσα αξία της μελλοντικής του απόδοσης. Η μελλοντική απόδοση χωρίζεται στην καθαρή ταμειακή ροή κατά την περίοδο διακράτησης (συνήθως για σκοπούς αποτίμησης ξενοδοχείων 10 έτη) και την καθαρή ταμειακή ροή από την προσδοκώμενη πώληση του ξενοδοχείου με τη λήξη της περιόδου διακράτησης. Όταν οι καθαρές ταμειακές ροές της περιόδου διακράτησης και η τερματική αξία καθοριστούν (καθαρή ταμειακή ροή από την πώληση του ξενοδοχείου), γίνεται προεξόφληση και των δύο με προεξοφλητικό επιτόκιο το οποίο αντικατοπτρίζει το μεσοσταθμικό κόστος κεφαλαίου της επιχείρησης και το οποίο, σε πολλές περιπτώσεις, μπορεί να επιβαρυνθεί με επιπλέον ασφάλιστρο κινδύνου εξαιτίας ενδογενών χαρακτηριστικών της επιχείρησης ή του παγίου. Τόσο το προεξοφλητικό επιτόκιο όσο και το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης (Cap Rate), το οποίο χρησιμοποιείται για την παραγωγή της τερματικής αξίας πρέπει σε κάθε περίπτωση να αντικατοπτρίζουν το επενδυτικό ρίσκο διακράτησης και πώλησης του ακινήτου και να συνάδουν με τις πραγματικές προσδοκίες των επενδυτών που εξετάζουν επενδυτικές ευκαιρίες στον ελληνικό ξενοδοχειακό κλάδο σήμερα.
Μέθοδος συγκριτικών συναλλαγών
Η μέθοδος των συγκριτικών συναλλαγών βασίζεται στην παραδοχή πως ένας ενημερωμένος αγοραστής δεν θα έχει την πρόθεση να πληρώσει περισσότερα για την αγορά ενός ξενοδοχείου από αυτά που θα χρειαζόταν να πληρώσει για ένα άλλο παρόμοιο ξενοδοχείο. Για την εφαρμογή της μεθόδου λαμβάνονται υπόψη οι τιμές πώλησης άλλων ξενοδοχείων και ο εκτιμητής καλείται να προβεί σε μια σειρά από αναπροσαρμογές, ώστε οι τιμές αυτές να προσαρμοστούν στα δεδομένα του υπό εξέταση ξενοδοχείου.
Μέθοδος αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης
Η μέθοδος αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης (Depreciated Replacement Cost) βασίζεται στην παραδοχή πως ένας αγοραστής δεν θα δεχθεί να πληρώσει περισσότερα από όσα θα του στοίχιζε σήμερα να κτίσει ένα παρόμοιο ξενοδοχείο. Η αξία προκύπτει από τον υπολογισμό του κόστους αντικατάστασης και στη συνέχεια ο εκτιμητής καλείται να κάνει κάποιες αποσβέσεις που να αντικατοπτρίζουν τη φυσική απαξίωση του ακινήτου και του εξοπλισμού, καθώς και τη λειτουργική και οικονομική του απαρχαίωση. Η αξία που προκύπτει, στη συνέχεια, προστίθεται στην αξία της γης.
Η αποτίμηση, ένα σημαντικό εργαλείο λήψης στρατηγικών αποφάσεων
Η αποτίμηση αποτελεί σημαντικό εργαλείο λήψης αποφάσεων, τόσο για τους ξενοδόχους όσο και για τους επενδυτές, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και τους διεθνείς operators, οι οποίοι ενδέχεται να χρηματοδοτήσουν μέρος του αναγκαίου κεφαλαίου (Capital Expenditure, Capex) για τη συνεργασία τους με κάποιο ξενοδοχείο. Η χρήση του δε, ξεπερνά τους σκοπούς πωλήσεων και εξαγορών, αφού πλέον χρησιμοποιείται διαδεδομένα τόσο για την αναπροσαρμογή παγίων σε ΕΛΠ και ΔΛΠ όσο και για αναδιαρθρώσεις δανείων.
Σύμφωνα με την εμπειρία μας, οι περισσότεροι επενδυτές και τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα επιθυμούν να βασίζουν τις αποφάσεις τους σε οικονομικά κριτήρια, όπως οι μελλοντικές καθαρές ταμειακές ροές, ο χρόνος απόσβεσης της επένδυσης και η απόδοση στα ίδια και δανειακά κεφάλαια. Επιθυμούν επίσης να κατανοήσουν πού βρίσκεται, εφόσον υπάρχει, αναξιοποίητη αξία στο ξενοδοχείο. Για τον λόγο αυτό προτιμούν τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης υπερπροσόδου, η οποία παρέχει τέτοιου είδους πληροφορίες. Η μέθοδος συγκριτικών συναλλαγών χρησιμοποιείται κυρίως για τον προσδιορισμό της δυναμικής που υπάρχει στις επενδυτικές συναλλαγές σε μία αγορά, ενώ η μέθοδος του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης χρησιμοποιείται κυρίως για την εξαγορά σχετικά νέων ξενοδοχείων, και πάντα σε συνδυασμό με τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης υπερπροσόδου.
Η παραγωγή ενός «Development Valuation» χρειάζεται μεγάλη εμπειρία και εξειδικευμένη γνώση της τουριστικής αγοράς, καθώς ο εκτιμητής καλείται να λάβει σημαντικές υποκειμενικές αποφάσεις, λαμβάνοντας υπόψη του πλήθος ποσοτικών και ποιοτικών στοιχείων, τα οποία πολλές φορές είναι ατελή. Ενδεικτικά αναφέρουμε τις παρακάτω πληροφορίες και παραδοχές που χρειάζονται κατά την παραγωγή του μοντέλου:
➜ Βέλτιστη τοποθέτηση ή επανατοποθέτηση του υπό εξέταση ξενοδοχείου στην αγορά.
➜ Βέλτιστη διάρθρωση προϊόντος και υπηρεσιών με βάση την ως άνω τοποθέτηση.
➜ Διαχειριστής (Hotel Operator) που ταιριάζει στο υπό εξέταση ακίνητο, τύπος και αμοιβή διαχείρισης.
➜ Αναγκαίες κεφαλαιακές επενδύσεις.
➜ Χρόνος μέχρι τη σταθεροποίηση (stabilization) του ξενοδοχειακού προϊόντος στην αγορά.
➜ Άμεσος και έμμεσος ανταγωνισμός του ξενοδοχείου (υφιστάμενος και μελλοντικός).
➜ Δίκαιο μερίδιο αγοράς (Fair Market Share) για το υπό εξέταση ξενοδοχείο.
➜ Τάσεις προσφοράς και ζήτησης στην αγορά που δραστηριοποιείται το υπό εξέταση ξενοδοχείο.
➜ Συγκριτικά στοιχεία άμεσου και έμμεσου ανταγωνισμού για κύριους δείκτες ξενοδοχειακής λειτουργικής απόδοσης (Hotel Operation Key Performance Indicators).
Οι παραπλεύρως πίνακες και τα γραφήματα αναδεικνύουν το εύρος των παραδοχών που ενέχει ένα development valuation.
Η εμπειρία μάς έχει δείξει πως είναι απαραίτητο ο εκτιμητής στο τέλος της αποτίμησης να διενεργήσει στο αποτέλεσμά του έναν έλεγχο συνοχής με την πραγματικότητα, δηλαδή το «Reality Check». Αυτό μπορεί να γίνει και με τη χρήση των άλλων δύο μεθόδων, καθώς και με τη χρήση εμπειρικών μεθόδων που χρησιμοποιούν πεπειραμένοι επενδυτές και ξενοδόχοι.
Τόσο οι ξενοδόχοι όσο και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, σήμερα περισσότερο από κάθε άλλη φορά, χρειάζονται την υποστήριξη μιας ομάδας αξιόπιστων επαγγελματιών που να γνωρίζουν πώς πρέπει να λειτουργεί μια ξενοδοχειακή επιχείρηση και να μπορούν να τους βοηθήσουν όχι μόνο στην αντικειμενική και ανεξάρτητη αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης αλλά και στην υποστήριξη σχεδιασμού και υλοποίησης λύσεων που θα μεγιστοποιήσουν την αξία της οικονομικής μονάδας.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ
1. Σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (IVS, 8th Edition, 2007) ορίζεται ως «το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μια ιδιοκτησία θα μπορεί να μεταβιβασθεί, κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης, μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή, σε μία συναλλαγή εντός των πλαισίων της αγοράς, μετά από κατάλληλη προώθηση, όπου καθένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει ενεργήσει με επίγνωση, σωφροσύνη και χωρίς εξαναγκασμό».
Στατιστικά απόδοσης λειτουργίας
Μείγμα
πωλήσεων
Διάρθρωση χρήσης επισιτιστικών τμημάτων
Εσωτερικά στατιστικά στοιχεία λειτουργίας
Στατιστικά μέγιστης χρήσης των τμημάτων ανά ημέρα
Εποχικότητα πρωτο έτος λειτουργίας και έτος σταθεροποίησης
