• Σήμερα είναι: Κυριακή, 12 Ιουλίου, 2020

Μισθώσεις: Μια νέα εποχή Στέλιος Ντότσιας, BDO

Στέλιος Ντότσιας

Technical Director, BDO Greece

Με την έκδοση του ΔΠΧΑ 16: «Μισθώσεις», το Συμβούλιο των Διεθνών Λογιστικών Προτύπων (IASB) αντικαθιστά το υπάρχον ΔΛΠ 17 και εισάγει σημαντικές αλλαγές στην απεικόνιση των μισθώσεων στις οικονομικές καταστάσεις του μισθωτή (lessee).

Το νέο πρότυπο καταργεί την υφιστάμενη διάκριση μεταξύ λειτουργικής και χρηματοδοτικής μίσθωσης και απαιτεί την αναγνώριση, ουσιαστικά, όλων των συμβάσεων μίσθωσης στον ισολογισμό του «μισθωτή», εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων. Σύμφωνα με το IASB, το 85% περίπου των συνολικών δεσμεύσεων από μισθώσεις (περίπου $3.3 τρισ.), δεν εμφανίζονται στους ισολογισμούς των εταιρειών παγκοσμίως και αποτελούν «χρηματοδότηση εκτός ισολογισμού» (Off balance sheet finance).

Η προφανής αλλαγή που θα επιφέρει το ΔΠΧΑ 16 είναι η απεικόνιση σχεδόν όλων των μισθώσεων στον ισολογισμό της οντότητας, αυξάνοντας το ενεργητικό και τις υποχρεώσεις της.

Η πρόκληση της αρχικής αναγνώρισης

Μίσθωση αποτελεί «κάθε σύμβαση που εκχωρεί το δικαίωμα ελέγχου χρήσης ενός προσδιορίσιμου στοιχείου ενεργητικού (right-of-use asset, ROU asset), για μια χρονική περίοδο, με αντάλλαγμα κάποιο τίμημα».

Για να εμπίπτει στον ορισμό της μίσθωσης, ο μισθωτής θα πρέπει να αποκτά το δικαίωμα πρόσβασης στο σύνολο, ουσιαστικά, των οικονομικών οφελών που απορρέουν από τη χρήση του υποκείμενου στοιχείου. Επιπρόσθετα, ο μισθωτής θα πρέπει να έχει το δικαίωμα να αποφασίζει τον τρόπο και τον σκοπό χρήσης του υποκείμενου στοιχείου καθ’ όλη την περίοδο της μίσθωσης.

Ουσιώδη δικαιώματα υποκατάστασης του υποκείμενου στοιχείου, κατά τη διακριτική ευχέρεια του εκμισθωτή, θα μπορούσαν να εξαιρέσουν τη σύμβαση από τις πρόνοιες του ΔΠΧΑ 16.

Παράδειγμα

Ο προμηθευτής Α προσφέρει υπηρεσίες ηλεκτρονικής διεκπεραίωσης δεδομένων, μέσω ενός κεντρικού συστήματος δεδομένων. Για την παροχή της υπηρεσίας χρησιμοποιεί έναν από τους πολλούς διαθέσιμους servers, ο οποίος βρίσκεται σε προσβάσιμη τοποθεσία. Ο προμηθευτής Α έχει το δικαίωμα να υποκαταστήσει / αντικαταστήσει τον server οποιαδήποτε στιγμή, με στόχο την ομαλότερη μεταφορά δεδομένων.

Η συγκεκριμένη σύμβαση δεν αποτελεί μίσθωση σύμφωνα με το ΔΠΧΑ 16, λόγω του δικαιώματος υποκατάστασης από τον εκμισθωτή και την αποκόμιση οφελών από την εξάσκησή του.

Εξαιρέσεις από την αρχική αναγνώριση

Ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα μη αναγνώρισης στοιχείων ενεργητικού και υποχρεώσεων για τις συμβάσεις μισθώσεων με διάρκεια κάτω των 12 μηνών (Short-term leases) και τις περιπτώσεις όπου το υποκείμενο στοιχείο ενεργητικού είναι μη σημαντικής αξίας (Low value leases). Το νέο πρότυπο δεν ορίζει κάποιο συγκεκριμένο επίπεδο σημαντικότητας ως προς την αξία, ωστόσο το προσχέδιο του προτύπου αναφερόταν το ποσό των $5.000.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι για την αξιολόγηση της αξίας θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η τιμή αγοράς ενός καινούργιου στοιχείου, ανεξάρτητα από το εάν αυτό αγοράστηκε μεταχειρισμένο. Παραδείγματα low value leases αποτελούν τα tablets, οι προσωπικοί υπολογιστές και ο λοιπός εξοπλισμός γραφείου (έπιπλα, τηλεφωνικές συσκευές κ.λπ.)

Για τις συγκεκριμένες εξαιρέσεις δίνεται η επιλογή (ανά σύμβαση) της λογιστικής απεικόνισης των μισθωμάτων ως έξοδα στην κατάσταση αποτελεσμάτων κατά τη διάρκεια της σύμβασης (λειτουργική μίσθωση).

Παράδειγμα

Ο μισθωτής Β υπογράφει 8μηνη σύμβαση μίσθωσης, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα 10 μήνες με το ίδιο μίσθωμα.

Εάν η εξάσκηση του δικαιώματος ανανέωσης δεν θεωρείται βέβαιη, η συγκεκριμένη σύμβαση μπορεί να αποτυπωθεί με βάση την εξαίρεση της αρχικής αναγνώρισης του ΔΠΧΑ 16.

Αρχική επιμέτρηση

Για όλες τις συμβάσεις που εμπίπτουν στο ΔΠΧΑ 16 θα πρέπει να αναγνωριστούν στοιχεία ενεργητικού και σχετικές υποχρεώσεις ως εξής:

î Η υποχρέωση που απορρέει από μισθώσεις ισούται με την παρούσα αξία των μελλοντικών μισθωμάτων και λοιπών πληρωμών κατά τη διάρκεια και στη λήξη της σύμβασης. Η διάρκεια συμπεριλαμβάνει τη συμβατική, μη ακυρωτέα περίοδο χρήσης, καθώς και τα δικαιώματα ανανέωσης ή πρόωρης λήξης, τα οποία θεωρούνται ευλόγως βέβαια ότι θα εξασκηθούν. Η προεξόφληση θα πρέπει να πραγματοποιηθεί χρησιμοποιώντας το τεκμαρτό επιτόκιο της μίσθωσης (interest rate implicit in the lease), εκτός εάν αυτό δεν μπορεί να προσδιοριστεί. Εναλλακτικά, θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί το επαυξητικό επιτόκιο δανεισμού (incremental borrowing rate) του μισθωτή.

î Το στοιχείο ενεργητικού θα αναγνωριστεί αρχικά στην παρούσα αξία των μελλοντικών μισθωμάτων (ως άνω), ενώ επιβαρύνεται με αρχικές δαπάνες που είναι άμεσα συσχετιζόμενες με τη μίσθωση καθώς και με προβλέψεις απεγκατάστασης / απόσυρσης. Προκαταβολές του μισθωτή ή είσπραξη κινήτρων από τον εκμισθωτή μειώνουν το κόστος του υποκείμενου στοιχείου.

Μεταγενέστερη επιμέτρηση

Μετά την αρχική αναγνώριση το στοιχείο ενεργητικού εμπίπτει στις πρόνοιες του ΔΛΠ 16 και αποσβένεται με βάση την περίοδο της μίσθωσης ή την ωφέλιμη ζωή του στοιχείου ενεργητικού.

Κατά την περίοδο της μίσθωσης, τα μισθώματα που καταβάλλει ο μισθωτής καλύπτουν τόσο την αποπληρωμή του κεφαλαίου όσο και το χρηματοοικονομικό κόστος (τόκους) κατά τη διάρκεια της περιόδου.

Εάν υπάρξει αλλαγή στην περίοδο μίσθωσης ή στην εκτίμηση εξάσκησης ενός δικαιώματος ανανέωσης, ο μισθωτής θα πρέπει να επανεπιμετρήσει την υποχρέωση και το στοιχείο ενεργητικού, χρησιμοποιώντας νέο επιτόκιο και τις νέες χρηματοροές.

Αυτοκίνητα και κτίρια: Το κύριο αντικείμενο μισθώσεων στην Ελλάδα και την Ευρώπη

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ένωσης Ελληνικών Εταιρειών Χρηματοδοτικής Μίσθωσης, τα νέα συμβόλαια για το 2016 ήταν αξίας €316 εκ., ενώ το υπολειπόμενο κεφάλαιο μέσω σχετικών συμβάσεων αγγίζει τα €5,1 δισ.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το κύριο αντικείμενο των μισθώσεων είναι αυτοκίνητα και κτίρια, ενώ η ανάλυση της ελληνικής αγοράς υποδεικνύει την αυξανόμενη χρηματοδότηση για την απόκτηση μηχανημάτων. (Διάγραμμα 1)

Επίσης, η πλειονότητα των νέων συμβολαίων (84%) έχει διάρκεια άνω των 4 ετών και συνεπάγεται ότι οι μισθωτές θα πρέπει να αντιμετωπίσουν τις τεράστιες προκλήσεις της αρχικής εφαρμογής του νέου προτύπου, το οποίο θα πρέπει να εφαρμοστεί σε ετήσιες οικονομικές καταστάσεις από την 1.1.2019. (Διάγραμμα 2)

Βέβαια, θα πρέπει να τονίσουμε ότι η ανάλυση των στοιχείων περιορίζεται στις εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης οι οποίες λειτουργούν στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας, και δεν συμπεριλαμβάνει μισθώσεις (κυρίως ακινήτων) που έχουν ως αντισυμβαλλόμενους ιδιώτες ή εταιρείες που δεν έχουν σαν εμπορικό αντικείμενο τις μισθώσεις.

Η επίδραση στη χρηματοοικονομική αξιολόγηση

Στις περιπτώσεις που οι εταιρείες έχουν μακροχρόνιες συμβάσεις ενοικίασης ακινήτων και στόλου αυτοκινήτων, θα αλλάξει σημαντικά η διάρθρωση του ισολογισμού, κυρίως λόγω της εμφάνισης μακροπροθέσμων υποχρεώσεων.

Ωστόσο, η αύξηση του ενεργητικού αλλά και η ταυτόχρονη αύξηση των υποχρεώσεων δεν αναμένεται να επηρεάσουν σημαντικά την καθαρή θέση των οντοτήτων (ανάλογα με την επιλογή του τρόπου της αρχικής εφαρμογής του νέου προτύπου). Το πρότυπο περιγράφει διαφορετικές επιλογές αναφορικά με τις μεταβατικές διατάξεις και προσφέρει πρακτικές διευκολύνσεις και απαλλαγές ώστε να υπάρξει ομαλή μετάβαση στο νέο καθεστώς. Οι επιλογές που παρέχονται θα έχουν διαφορετική επίδραση στα δημοσιευμένα στοιχεία της οντότητας, τόσο κατά τον χρόνο μετάβασης όσο και σε μεταγενέστερες περιόδους.

Χρηματοοικονομικοί δείκτες όπως το EBITDA θα βελτιωθούν λόγω της εξάλειψης των λειτουργικών μισθώσεων και της αντικατάστασης των λειτουργικών εξόδων από αποσβέσεις και χρηματοοικονομικά έξοδα. Στον αντίποδα, χρηματοοικονομικοί δείκτες όπως το Debt/Equity θα επιδεινωθούν λόγω της εμφάνισης μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων.

Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το ΔΠΧΑ 16 αναμένεται να επιφέρει ανάλογες αλλαγές και στα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα, όπου, σύμφωνα με το άρθρο 19 του Ν. 4308, οι μισθώσεις διακρίνονται και λογιστικοποιούνται ως λειτουργικές ή χρηματοδοτικές. Για τον μισθωτή οι προκλήσεις μπορεί να είναι τεράστιες, καθώς οι αλλαγές θα επηρεάσουν τόσο τις μεγάλες όσο και τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις χωρίς πολύπλοκες συμβάσεις, είτε λόγω έλλειψης τεχνογνωσίας είτε λόγω έλλειψης πόρων και μηχανογραφικών συστημάτων.